Купить квартиру

• Занижение стоимости квартиры

  Oct 2, 2021 Admin 0 Комментарии

  Достаточно часто ипотека в Москве или Питере используется для покупки недвижимости с заниженной фактической стоимостью. Инициативу в этом случае проявляет покупатель продавец жилья, с целью избежать уплаты налога с суммы, превышающей миллион рублей, предусмотренного налоговым кодексом РФ. Не желая выдавать дешевые ипотечные кредиты, но стремясь выжить в конкурентной борьбе, банки сегодня соглашаются на занижение стоимости квартиры. Большинство ипотечных брокеров предлагают помощь в получении ипотеки, размер которой превышает стоимость указанной в договоре купли-продажи. Однако, кажущаяся на первый взгляд недорогая ипотека, влечет за собой ряд существенных проблем для заемщика. 

  Во-первых, страхуя свои риски, при использовании подобной схемы, у банка не удастся получить ипотеку с первоначальной оплатой менее 30% стоимости квартиры. Кроме того, банк обязательно потребует документальное подтверждение кредитоспособности заемщика. 

  Во-вторых, если покупка квартиры в кредит происходит с занижением ее стоимости в договоре купли-продажи, то в ряде банков такой кредит на покупку жилья выдается с повышенной процентной ставкой. В других банках, ипотечный кредит может предполагать повышенную комиссию за его выдачу, а так же за ведение ссудного счета. 

  В-третьих,  занижение договорной стоимости квартиры не позволит заемщику получить из бюджета законный налоговый вычет до 130 тысяч рублей, предусмотренный для тех, кто получил жилищный кредит и приобрел квартиру по цене свыше одного миллиона рублей. Если заявка на ипотеку подается на квартиру со стоимостью, заниженной до миллиона, а реальное ипотечное кредитование осуществлено, например, на три миллиона, то заемщик получит возмещение оплаченных процентов только за один миллион рублей. 

  В ряде случаев, когда сделка происходит между взаимозависимыми лицами, по бартерным операциям и т. п., где источником средств является получение ипотечного кредита, налоговая инспекция имеет право проверить ее на соответствие цены рыночной стоимости. Если будет доказано, что приобретая недвижимость в кредит, заемщик сознательно занизил налоговую базу, то его могут привлечь к ответственности, от административной до уголовной, и выплатить налог с реальной стоимости квартиры. 

  Подробнее

• Торговаться при выборе квартиры

  Oct 2, 2021 Admin 0 Комментарии

  Любой кредит для заемщика, это бремя, поэтому, чем будет меньше по сумме ипотечный кредит, тем проще и быстрее его вернуть. Очевидно, что жилищный кредит на покупку квартиры будет тем меньше, чем дешевле будет стоить выбранная вами жилплощадь. В этом случае всё, или почти всё, зависит от вас. Насколько удачно вы проведете торг, насколько убедительными будут выглядеть аргументы представленные хозяину квартиры предполагающие снижение заявленной им стоимости, настолько вы и уменьшите для себя долговое бремя. Как правило, дешевые ипотечные кредиты не предполагают больших сумм кредитования, что так же является причиной серьезного и продуманного подхода к торгу за жилье. 

  В большинстве своем, люди берущие кредит на покупку жилья, не разбираясь в тонкостях и нюансах купли-продажи, опираются на поддержку ипотечного брокера, помогающего им совершить сделку. Тем не менее, ипотека в Москве может стать меньшей обузой, если вы сможете самостоятельно договориться об уступках по стоимости жилья. Для этого нужно знать, на что обратить внимание и на каких недостатках квартиры сделать акценты. Для начала, вы должны убедить себя, что торг за квартиру уместен всегда, даже если хозяин говорит, что торговаться, не намерен. Исключение могут составлять только два случая – если жилье продается по заведомо меньшей цене, чем в среднем по рынку или спрос на него достаточно высок, и потеряв вас как покупателя, хозяин не потеряет ничего. Но это исключения. 

  

  Итак, вы взяли жилищный кредит и выбрали по объявлению подходящую по всем параметрам, включая район, этаж и метраж, квартиру. Позвонив по указанному телефону, ни в коем случае не заводите разговор о цене, договаривайтесь только о личной встрече и осмотре квартиры. Не будет лишним, если вы наведете справки о том, когда было размещено первое объявление на эту квартиру, если оно «висит» в СМИ и интернете уже давно, то считайте, что первый козырь уже у вас в кармане - у хозяина нет большого выбора в покупателях. При встрече ведите себя вежливо и постарайтесь изначально создать о себе позитивное впечатление, но не рассказывайте владельцу о себе слишком многого - почему вы взяли ипотечный кредит, почему хотите именно эту квартиру. Поступайте как профессиональные дипломаты, которые на прямо заданный вопрос отвечают совершенно на другую тему или делают вид, что не слышат. Улыбайтесь, можно сделать комплимент, если владелец – женщина. Услышав цену, которую хочет получить хозяин, не меняйтесь в лице, и не говорите, что «дорого», а приступайте к осмотру. 

  Походите, осмотрите все, вплоть до канализационных труб, найдите и зафиксируйте в уме все недостатки квартиры, но пока не говорите о них вслух. После этого, поинтересуйтесь, не хочет ли хозяин снизить цену на энную сумму, примерно на 5-10%. Не исключено, что вы получите согласие от уставшего продавать квартиру человека, но скорее всего, услышите отказ в снижении. Не удивляйтесь и не волнуйтесь. Сначала ненавязчиво проинформируйте хозяина об аналогичных предложениях на рынке недвижимости, не бойтесь включить фантазию, упомяните вскользь, что вчера в соседнем микрорайоне вам предлагали похожий вариант, намного дешевле, но вам там не понравился вид из окна, а здесь самое то. После пускайте в ход «тяжелую артиллерию», отметьте ее состояние, помните, что в 90% квартир можно найти «низкие потолки», «маленькую и неудобную прихожую», требующую ремонта кухню, ванную да что угодно, было бы желание. 

  Если хозяин не «созрел» скажите ему, за какую сумму вы готовы купить квартиру и что у вас уже «на руках» ипотечный кредит, так что вы очень даже платежеспособный покупатель. В заключение оставьте свои контактные данные и попросите его подумать, посоветоваться с супругом или супругой и перезвонить, если он согласится пойти на уступки. Уверено уходите – мол, у вас еще сегодня несколько просмотров других квартир, о чем можно уходя так же намекнуть. Вы сделали все, что было в ваших силах, и как свидетельствует статистика, если вы не перегнули палку в переговорах и просили реальную скидку, то с вероятностью в 75%, владелец квартиры свяжется с вами и обязательно уступит.

   

  Подробнее