Мурино, Кудрово, Девяткино: где покупать квартиру
Мурино, Кудрово и Девяткино — соседние посёлки Ленобласти на границе с Петербургом, и у каждого свой набор плюсов и минусов. Если коротко: Мурино ближе всего к метро уже сейчас, у Кудрово нет своей станции метро, и появится она не раньше 2029–2030 года. А Девяткино — самый удобный транспортный узел из трёх. Разбираем, что важно знать перед покупкой в каждом из них.
Главное коротко
- Мурино: метро «Девяткино» в 5–20 минутах пешком, новостройки от 148 700 до 320 400 ₽ за м², но пробки на выезде к КАД до часа.
- Кудрово: своей станции метро нет и не будет минимум до 2029–2030 года, до «Улицы Дыбенко» — 15–25 минут на транспорте. Дефицит мест в детсадах — очередь 2,8 тыс. детей.
- Девяткино: станция метро «Девяткино» — транспортный узел с электричками и автобусами, но часть новостроек в 18–19 минутах ходьбы. Местная школа работает в две смены.
- Все три посёлка — Ленинградская область, а не Петербург: семейная ипотека на вторичку здесь не работает ни по региону, ни по объёму строительства.
- Ипотечный платёж на среднюю однушку сейчас в 2,8–4 раза выше аренды такой же квартиры — при рыночной ставке 18,73% многие продолжают снимать, а не покупать.
Мурино: ближе всего к метро, но не к тишине
От большинства жилых комплексов Мурино до станции метро «Девяткино» можно дойти за 5–20 минут — это главное преимущество района. До «Площади Ленина» на метро ехать около 20 минут, до «Невского проспекта» — около 27. На машине до КАД в свободное время — 10–15 минут, а в час пик из-за пробок на Выборгском шоссе дорога может растянуться до часа. Цены на новостройки (Яндекс Недвижимость, конец сентября 2026) — от 148 700 до 320 400 ₽ за м², разброс большой из-за разных по классу проектов.
Со школами и садами ситуация постепенно улучшается: в Муринском поселении одновременно строится 14 детских садов, пять из них должны открыться уже в 2026 году — этого рассчитывают хватить на всех детей от 3 до 7 лет. Дефицит остаётся для ясельных групп (младше трёх лет). Школа в новом ЖК «Новое Мурино» должна снять нагрузку с соседней школы в Новом Девяткино, которая пока работает в две смены.
Кому подходит Мурино, а кому нет
Подходит тем, кому важна пешая доступность метро и кто готов мириться со стройками по соседству ещё несколько лет. Не подходит тем, кто ежедневно ездит в центр на машине в часы пик: выезд на КАД по Выборгскому шоссе — одно из самых загруженных направлений области.
Кудрово: рядом с городом, но без своего метро
У Кудрово нет собственной станции метро. Ближайшая — «Улица Дыбенко», добираться до неё нужно 15–25 минут на автобусе или маршрутке. На машине путь до центра Петербурга «от двери до двери» занимает 45–55 минут из-за пробок на Октябрьской набережной и на выезде к Мурманскому шоссе. Строительство станции метро «Кудрово» на Лахтинско-Правобережной линии откладывали не раз. По данным «Коммерсанта» и «Ведомостей», проектную документацию рассчитывают завершить только к концу 2026 года. Само открытие переносится на 2029–2030 годы вместо изначально заявленных 2026–2027 годов.
Зато у района больше зелени: рядом парк Оккервиль, а коммерческая инфраструктура (включая крупный торговый центр) развита лучше, чем в Мурино. Цены на новостройки — около 140–160 тыс. ₽ за м² (данные на март 2026, свежих проверяемых цифр на сентябрь не нашлось), студии в проектах вроде «ID Кудрово» — от 3,9–4,2 млн ₽.
Главная проблема Кудрово — детские сады и школы. Очередь в дошкольные учреждения оценивают в 2,8 тыс. детей. Сейчас строятся два детсада и одна школа, по оценкам властей нужны ещё одна школа и четыре детсада. Семьям, которые простояли в очереди больше полутора лет и не получили место, положена компенсация 9,5 тыс. ₽. Есть и вторая мера поддержки — до 18 тыс. ₽.
Кому подходит Кудрово, а кому нет
Подходит тем, кто ценит зелень и готовую коммерческую инфраструктуру и может добираться до метро на транспорте, а не пешком. Не подходит семьям с маленькими детьми, которым нужно место в саду в ближайший год: очередь и без того большая, а новые сады открываются медленнее, чем растёт население района.
Девяткино: транспортный узел, но не всегда рядом
Станция метро «Девяткино» — это ещё и пересадка на электрички и автобусы, поэтому район удобен тем, кому нужно выезжать за город или в другие районы области. На машине выезд к КАД занимает 10–20 минут вне часа пик. Средняя цена в новостройках рядом с метро — около 182,5 тыс. ₽ за м² (Циан, март 2026). Разброс большой: от 2,7 млн ₽ за квартиру 19 м² до 29,4 млн ₽ за крупные варианты, в среднем — около 7,2 млн ₽.
Не все новостройки Девяткино одинаково близки к станции: часть жилых комплексов расположена в 18–19 минутах ходьбы, а не в пяти. Местная школа в Новом Девяткино много лет работает в две смены — ситуация должна улучшиться, когда откроется новая школа в ЖК «Новое Мурино» неподалёку. Из крупных проектов — «Заречный парк» от ПИК: восемь корпусов с разными сроками, часть сдают в 2026 году, самые поздние — в IV квартале 2028 года.
Кому подходит Девяткино, а кому нет
Подходит тем, кому важна транспортная развязка (метро плюс электрички) и кто готов сам проверить конкретный корпус на предмет пешей доступности метро — она сильно различается внутри района. Не подходит семьям школьного возраста, которые не готовы к обучению в две смены, пока не откроется новая школа.
| Приоритет покупателя | Лучший вариант |
|---|---|
| Пешком до метро | Мурино или Девяткино (проверять конкретный корпус) |
| Тишина и зелень, готов ездить до метро на транспорте | Кудрово |
| Место в детском саду в ближайший год | Мурино (новые сады открываются в 2026-м) |
| Минимальная цена за м² | Кудрово |
| Транспортная развязка (метро + электрички) | Девяткино |
Семейная ипотека здесь тоже не работает
Мурино, Кудрово и Девяткино официально относятся к Ленинградской области, а не к Петербургу. Как мы уже разбирали в статье про ипотеку на вторичку в СПб, вся Ленинградская область исключена из перечня ДОМ.РФ, где семейную ипотеку можно взять на вторичное жильё. Но даже если бы региональное исключение не действовало, у этих посёлков не было бы шансов попасть в перечень по другой причине. Программа рассчитана на города с низким объёмом строительства — не более двух домов одновременно, а в одном только Кудрово сейчас строится около 38 жилых комплексов. Семейную ипотеку здесь можно взять только на новостройку.
Пример расчёта: ипотека или аренда
Возьмём среднюю однушку в Мурино или Кудрово за 7,5 млн ₽. При взносе 20% (1,5 млн ₽) и рыночной ставке 18,73% годовых на 20 лет платёж по кредиту на 6 млн ₽ составит около 96 000 ₽ в месяц. Аренда такой же квартиры сейчас стоит 24 000–34 000 ₽ в месяц — то есть в 2,8–4 раза дешевле платежа по ипотеке.
Аренда не всегда выгоднее: ипотечный платёж со временем формирует собственность, а аренда — нет. Но разница настолько велика, что часть людей откладывает покупку и продолжает снимать, дожидаясь снижения ставок или роста дохода для большего взноса.
Часто задаваемые вопросы
Что выбрать: Мурино, Кудрово или Девяткино?
Зависит от приоритета. Для пешей близости к метро — Мурино или Девяткино (уточняя конкретный корпус). Для более тихого и зелёного района с развитой коммерческой инфраструктурой — Кудрово, но там нет метро и напряжённая ситуация с детскими садами.
Когда в Кудрово появится метро?
Не раньше 2029–2030 года. Проектную документацию рассчитывают завершить к концу 2026 года, рабочую — не раньше 2027-го, само строительство займёт ещё несколько лет.
Можно ли взять семейную ипотеку на вторичку в Мурино или Кудрово?
Нет. Вся Ленинградская область исключена из перечня ДОМ.РФ для семейной ипотеки на вторичном рынке, а сами эти посёлки к тому же не подходят под критерий «низкий объём строительства» — там одновременно строятся десятки жилых комплексов.
Где ситуация со школами и садами лучше всего?
В Мурино: там одновременно строится 14 детсадов, пять уже в 2026 году. В Кудрово и Девяткино сложнее — в Кудрово не хватает мест на 2,8 тыс. детей, в Девяткино местная школа пока работает в две смены.
Где дешевле купить новостройку?
По нижней границе цены за квадратный метр — в Кудрово, около 140–160 тыс. ₽. В Мурино разброс шире — от 148 700 до 320 400 ₽ за м² в зависимости от класса жилья, в Девяткино — около 182,5 тыс. ₽ в среднем.
Стоит ли сейчас покупать в ипотеку или лучше снимать?
Однозначного ответа нет: при ставке 18,73% платёж по ипотеке в 2,8–4 раза выше аренды аналогичной квартиры, но аренда не формирует собственность. Если платёж по силам, необязательно ждать; если бюджет на пределе — есть смысл снимать какое-то время или увеличить взнос.
Какие новостройки сдают в Мурино, Кудрово и Девяткино в 2026–2027 годах?
В Мурино — 6 жилых комплексов со сдачей в 2026 году. В Кудрово — часть из 38 строящихся ЖК, включая «Капитал», «Берёзовую Рощу» и «Аквилон Сторис» с завершением в 2026-м. В Девяткино — ЖК «Заречный парк» от ПИК: часть корпусов сдают в 2026-м, самые поздние — в IV квартале 2028 года.
Источники
- Яндекс Недвижимость: цены на новостройки в Мурино, конец сентября 2026
- Циан: цены на новостройки у метро Девяткино, март 2026
- Коммерсантъ: строительство станции метро «Кудрово» перенесено на 2029–2030 годы
- «БН»: дефицит мест в детсадах Кудрово
- NSP.ru: нехватка мест в школах и детсадах Мурино и Девяткино, строительство 14 детсадов, 2026
Больше о рынке новостроек и ипотеке в Петербурге и области — в разделах «Новостройки СПб» и «Ипотека».
Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию риелтора или юриста по недвижимости. Цены, сроки сдачи и условия ипотеки меняются — уточняйте актуальные данные у застройщика или в банке перед сделкой.
