Внесение аванса за выбранную квартиру К моменту принятия решения взять кредит на покупку жилья на вторичном рынке, заемщику желательно определиться, будет покупка квартиры в кредит осуществляться собственными силами, либо при помощи ипотечного брокера. С услугами ипотечного брокера не только быстрее будет одобрена заявка на ипотеку, но качественнее подобрана квартира и «чище» проведена сделка. Однако даже если вы впервые приобретаете недвижимость в кредит, но считаете, что помощь в получении ипотечного кредита - это излишняя трата денег, то можно попробовать большинство этапов покупки квартиры пройти самостоятельно. Главное, разобраться во всех нюансах и следовать определенным правилам.
Предоплата обязательна.
Первым делом, после того как вы подобрали себе квартиру, вам нужно будет «застолбить» ее для себя, т. е. сделать предварительный платеж продавцу в виде аванса или задатка. Только в этом случае, на то время пока вы будете подавать заявление на ипотечное кредитование, будет одобрена заявка на ипотеку, т. е. пока ипотечный кредит приобретет «осязаемость», выбранная вами квартира не будет продана другому человеку. Во-вторых, внося аванс или задаток, вы тем самым подтверждаете продавцу серьезность своих намерений получить жилищный кредит, что так же хорошо.
Аванс или задаток.
Тем не менее, пока ипотека не получена, вам стоит позаботиться о том, чтобы вы не потеряли прав на возврат внесенных денег в случае изменения каких-либо обстоятельств. Следует знать, что если с точки зрения бухучета аванс и задаток рассматриваются одинаково, т. е. как сумма предоплаты, то, по сути, они выполняют разные функции. Согласно ст. 360 и 361 ГК РФ задаток не возвращается покупателю, если он по своей инициативе не выходит на сделку. В то же время, если продавец отказывается от сделки, то обязан возместить покупателю сумму задатка в двойном размере.
Аванс в свою очередь намного демократичнее, именно поэтому ипотека в Москве на 99% предполагает внесение аванса. Дело в том, что аванс вне зависимости от того, по чьей инициативе не состоится сделка, в любом случае возвращается покупателю в однократном размере. Это как говорится «по закону». Но если вы даже найдете дешевые ипотечные кредиты, следует помнить о массе подводных камней, связанных с авансом, споткнувшись о которые, вы рискуете приобрести ненужные проблемы и хлопоты.
Подводные камни авансового договора.
Что греха таить, некоторые покупатели перед тем как взять кредит на покупку жилья долгое время блуждают среди многообразия предлагаемых квартир. Они сначала вносят аванс за квартиру, потом забирают его приглядев другой вариант, и повторяют это снова и снова. С целью защиты продавцов, сегодня принято прописывать в договоре ответственность покупателя, согласно которой, если покупатель аннулирует сделку, то теряет аванс. Поэтому, если покупка квартиры в кредит осуществляется самостоятельно, нужно внимательно изучать все финансовые документы, которые вы подписываете.
Уловки агентств недвижимости.
Аванс не всегда обеспечивает «железную» гарантию того, что вы приобретете выбранную квартиру. Крупные агентства недвижимости, порой не гнушаются применять недобросовестные схемы в отношении покупателей. Например, человек, рассчитывающий на ипотечное кредитование, вносит в агентство аванс и идет подавать заявку на ипотеку. Агентство тем временем, вновь выставляет квартиру на продажу, и продолжает принимать авансы и не факт, что кто-то более активный, раньше вас купит выбранную вами квартиру. Таким образом, агентство страхует себя от отказа в покупке первым покупателем.
Случается и так, что агентство сознательно берет несколько авансов под одну квартиру, а в тот период пока покупатель оформляет ипотечный кредит, прокручивает деньги, получая немалую прибыль на пустом месте. Такой подход выгоден и для агентства и его риэлторам, которые получают бонусные премии с прокрученных денег. Добросовестный покупатель тем временем, в результате махинаций может лишиться выбранного варианта, после чего вынужден не только искать новую квартиру, но и иногда долго требовать возврата аванса. Совсем плохо, если заявка на ипотеку под эту квартиру уже одобрена, а возможность ее купить отсутствует.
Поскольку на рынке не так уж и много квартир, которые гарантированно подходят под ипотеку, то велик риск того, что либо придется потерять кредит, не уложившись в календарные сроки регистрации сделки, установленные банком, либо брать «то, что есть». Как правило, в последнем случае, это квартира, не удовлетворяющая пожеланиям клиента, но выбор как вы видите невелик. Если профессионал всегда готов к такому повороту событий и прекрасно знает, как защитить интересы покупателя, то для неопытного человека это всегда является неприятным сюрпризом.
На что обратить внимание при составлении авансового договора?
Чтобы избежать подобных действий продавца, вне зависимости от того, агентство это или физическое лицо, следует самым тщательным образом обговаривать необходимые условия в авансовом договоре.
В первую очередь, отдельной строкой необходимо прописать, что после внесения аванса, квартира должна быть снята показов, а так же зафиксировать в договоре ее цену. Если этого не сделать, то велик риск, что к моменту, когда вы получите кредит на покупку жилья, вам ее предложат по более высокой стоимости. В качестве аргумента агентство может сказать, что цену поднял владелец квартиры, и ничего с этим поделать не удастся.
Во-вторых, поскольку производится покупка квартиры в кредит, то в договоре аванса должен быть прописан обязательный возврат денег в том случае, если квартира не получит одобрения банком или страховой компанией.
В-третьих, укажите в договоре тот срок, в течение которого предоплата будет признаваться авансом. Помните, что в договоре аванса следует предусмотреть все случаи, исключающие вашу ответственность, поскольку дело может быть повернуто и против ваших интересов, если на бумаге не предусмотрено иное.
Подводя итог, хочется дать полезный совет. Если вы заключаете договор с продавцом один на один, будьте предельно внимательны и не поленитесь буквально все, о чем вы договорились устно, подробно зафиксировать на бумаге, т. е. в авансовом договоре. Если вы сомневаетесь в собственной компетенции, посоветуйтесь с профессиональным ипотечным брокером, и не забывайте, что при составлении договора аванса, агентство недвижимости будет учитывать интересы своего клиента, т. е. владельца квартиры, а про ваши, может невзначай и забыть. Будьте внимательны, удачи.
Подробнее
